政策引领“好房子”价值重构 房地产进入品质发展新周期

  随着未来新入市住宅品质的提升，存量二手房市场可能会面临一定的冲击，这亦是许多人的担忧。

  当住房市场从“规模扩张”转向“质量时代”，一场关于居住价值的深层变革正在发生由住房和城乡建设部主导的“好房子”政策体系已进入全方面实施阶段，成为住房品质的核心度量衡。北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志在接受北京商报记者专访时指出，“好房子”政策正通过安全标准升级、功能弹性设计、价值体系重构三大维度，系统性重塑住宅评价体系，推动房地产转向“居住价值创造”。他强调，高品质住宅业主满意度较传统项目的提升，也印证了“以质破局”的转型可行性。当政策将适老接口预埋等细节纳入规范，行业才能真正破解“高周转后遗症”，实现从“居者有其屋”到“居者优其屋”的历史跨越。

  在房地产行业转型的关键期，“好房子”概念的提出绝非偶然。陈志指出，随着人均住房建筑面积的显著提升，居民需求已从“有没有”转向“好不好”，政策引领成为行业升级的核心驱动力。“当城镇居民住房自有率超过90%，存量住宅规模突破300亿平方米，提升居住品质已成为民生改善的必然要求。”

  政策的必要性首先体现在消费升级的迫切需求上。陈志以北京、上海等一线城市为例，改善型购房需求占比已过半，花了钱的人住宅的要求从“满足基本居住”转向“全生命周期适配”。行业调研显示，3545岁购房群体中，超七成将适老功能预留列为重要考量，近七成关注空间改造灵活性，这与家庭生命周期特征紧密关联该年龄段人群普遍面临“上有老下有小”居住需求叠加的情况。

  技术迭代的政策引导同样关键。陈志强调，钢结构、被动式节能等技术在民用建筑中的应用滞后，其本质是缺乏政策抓手。“我们国家粗钢年产量突破10亿吨，但住宅钢结构占比不足5%。随着山东等省份将装配式建筑比例提升至40%(含钢结构)，行业技术应用进程显著加快。”而“好房子”政策的落地，也将推动有关技术迭代，提升建筑品质。

  陈志提到，政策对市场秩序的规范作用亦不容忽视。过去开发企业过度追求“高周转、高杠杆”，导致住宅质量通病频发。诸如渗漏、裂缝、空鼓等问题，严重影响了居民的居住体验。“好房子政策通过建立品质评价体系，将渗漏率、隔音标准等多项指标量化，从根本上扭转了重速度轻质量的开发逻辑。”在陈志看来，“好房子”政策不仅要求开发企业在追求经济效益的同时更要注重社会效益，确保住宅产品的质量和安全，同时还鼓励企业加大科学技术研发投入，推动建筑产业转型升级。在这样的政策导向下，房地产市场的竞争逐渐从价格竞争转向品质竞争，为居民提供了更多优质、舒适的居住选择。

  在过去的几年中，随着房地产市场供求关系的显著变化，推进“四好”建设好房子、好小区、好社区、好城区，已成为构建房地产新发展模式的重要政策抓手。这一理念不仅强调了房屋本身的品质，还涵盖了居住环境、社区文化和城市风貌的全面提升。

  今年5月1日，作为“好房子”的国家标准，新版《住宅项目规范》(以下简称《规范》)正式实施。《规范》从多重维度对住宅的品质提出了明确要求，包括但不限于住宅的建筑规划设计、结构安全、节能环保、居住舒适度等方面。新规范的实施，标志着我国住宅建设进入了一个更看重品质、更看重居住者体验的新阶段。

  在陈志看来，《规范》的三大核心导向可持续性、功能、价值，形成有别于传统开发的新型住宅标准体系。可持续性是首要条件，强调住宅项目在环境保护和能源利用方面的表现，要求住宅在设计和建设过程中采取节能、环保的材料和技术，减少对环境的影响，同时提高住宅的能效和舒适度。功能是核心要素，要求住宅不仅要满足基本的居住需求，还要兼顾舒适性、便捷性和功能性，如合理的空间布局、高效的能源利用等。价值则是长远考量，涵盖了住宅的保值增值潜力、社区文化的营造以及与城市发展的协同性，让居民在享受优质居住体验的同时，也能分享到城市发展的红利。这三大政策导向共同构成了“好房子”的核心评价标准，引领房地产行业向更高质量、更可持续的方向发展。

  而《规范》中提倡的功能适配性，正在重塑住宅的“生长能力”。陈志表示，这一政策导向强调住宅不仅要满足基本的居住需求，更要适应现代家庭多元化、个性化的生活方式。政策通过细化住宅功能分区、优化空间布局以及引入先进的居住科技，使得住宅可以更加好地服务于居民的生活需求。

  “政策不是限制创新，而是为创新提供标准框架。”陈志举例，目前市面上已经有根据政策导向研发的“模块化解构住宅”，可在72小时内完成户型改造，满足家庭结构变化带来的需求，这种“会生长的房子”充足表现了功能适配性政策的优势。这类住宅通过模块化设计，使得居住空间能够准确的通过共同生活的亲属的需求来做灵活调整，无论是增加房间数量、改变房间功能，还是优化空间布局，都能轻轻松松实现。这种创新不仅提高了住宅的实用性和灵活性，也大幅度的降低了因家庭结构变化而带来的居住不便和改造成本。

  随着未来新入市住宅品质的提升，存量二手房市场可能会面临一定的冲击，这亦是许多人的担忧。陈志认为，“好房子”政策的深层意义，在于为行业打开技术、市场、制度三重发展空间，推动房地产从“规模扩张”转向“价值红利”。这不能简单理解为是对传统房地产模式的颠覆，而是一种基于品质与价值的新发展路径。制度空间的完善，为行业的健康发展提供了有力保障，通过政策的引导和支持，推动房地产市场的规范化、透明化。

  而且，单纯的技术堆砌，也不是政策所倡导的“好房子”，“好房子”包括对居住环境的全面考量，如生态资源、文化价值、服务价值等“非权属价值”的融合。技术空间的拓展，鼓励创新设计、智能化应用，旨在提升住宅的实用性与舒适度。“政策的作用，是让好房子的价值被看见、被量化、被市场认可。”陈志表示，市场对“好房子”的认可将基于其真实价值与品质，而非单一的面积或地段。因此，存量二手房市场同样有机会通过改造升级，提升自身价值，以适应新的市场需求。

  面对未来市场的变革，房地产企业与购房者都应积极拥抱这一品质与价值并重的新发展路径。“好房子政策的本质，是让住宅回归生活容器的本质。”陈志强调，当政策引导企业关注“老人起夜时的无高差地面”“公共空间是不是满足居住需要”等细节，行业才真正踏上高水平发展之路。过去两年间，北京、深圳、杭州等多个城市都出台了“好房子”有关标准，这些标准大多鼓励构建有温度、有活力的社区环境。

  今年初，北京《北京市平原多点地区“好房子”规划管理有关技术要点(试行)》(以下简称《技术要点》)正式印发。《技术要点》明确，可在小区集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，作为小区公共通道、居民活动空间等使用，补充健身、亲子、阅读、休闲等基础公共服务功能，营造多样化生活场景；鼓励结合小区入口、入户大堂或沿街、街角首层配建邻里共享公共空间，补充快递收寄、便民零售、便民餐饮、会客交流等基础公共服务功能，提升生活宜居度、便利度。

  陈志进一步指出，这些“好房子”标准的出台，要求房地产企业从过去的单纯追求规模、速度转向更看重品质、细节和服务。随着“好房子”政策的深入实施，慢慢的变多的购房者也开始关注住宅的品质和价值，而非仅仅关注价格或地段。这种消费观念的转变，将逐步推动房地产市场的规范化、透明化，促进整个行业的健康发展。

  2024年以来，全国约有90城(区)发布收购存量商品房作为保障性住房的公告。

  就今后的工作安排，万科方面表示，将从聚焦主业、优化新格局及提升核心竞争力等方面展开。

  商业新地标正成为‘人、城、产’融合的支点，在一个个鲜活的消费新场景中，城市发展新动能更加澎湃。

  要完善社区服务设施、打造宜居生活环境、推进智能化服务、健全社区治理机制，建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区。

  随着未来新入市住宅品质的提升，存量二手房市场可能会面临一定的冲击，这亦是许多人的担忧。

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